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（3）官网流量优势提升

随着互联网，特别是移动互联网的普及以及购房、租房客户的年轻化，客户早已养成在线上获取房源信息的习惯。当前温暖你我他成交客户中有半数客户来源为5i5j自营官网和第三方端口网站。公司自营的5i5j官网的投资回报率要远超其他第三方端口网站，因此集团连续多年持续加大官网建设力度和投放费用来提升官网成交占比，让官网逐渐成为最主要的线上客户来源。温暖你我他官网全年日均活跃用户数（DAU）近年来持续增长。其中自然流量与付费流量互补，有效推动网站商机转化效率的提升。温暖你我他网全年为经纪人提供了530万次有效客户沟通量，平均每个经纪人一百次。官网佣金贡献率自2019年9月，首次超过外部线上渠道的贡献总和，并持续拉大与外部线上渠道的优势。

（4）大数据、人工智能扮演的角色越来越重要

聚焦客户服务场景和经纪人作业场景，利用大数据、AI等技术，打造智能产品和工具，助力客户找房过程和经纪人服务过程。在面向客户的服务方面，将构建新一代推荐与搜索架构，打造房源个性化推荐、专题推荐、通勤推荐、搜索推荐及甄选房源、经纪人排序等系列服务，依托官网、APP为客户提供服务，使客户找房的过程更加便捷和贴心。在面向经纪人的服务方面，将打造小爱聊天助手、培训助手、客户画像、房源报告及智能户型图识别等服务，依托CBS等核心业务系统为经纪人提供服务，便于经纪人在更懂客户的基础上提高服务的及时性和作业效率。

3、项目可行性分析

（1）公司具备数字化系统建设基础

公司一直非常重视数字化系统建设，公司及其下属公司已经通过不断投资、开发了包含ERP系统、BPM系统、财务管理系统、OA系统等的信息化管理体系，同时公司IT管理团队结合房产经纪行业的特点，提出了数字爱家的战略方针，强化房客源、员工和产业生态三大数字化转型。先后与微软、亚马逊等世界头部互联网公司签署战略合作，形成公有云+私有云的混合云框架，引入DevOps研发运维模式，大幅提升了研发和布署效率，为公司数字化系统的持续完善打下了坚实基础。

（2）庞大的经纪人网络支撑数字化系统落地

截至目前，温暖你我他已在多个城市深耕布局，庞大的一线经纪人网络在核心系统研发过程中扮演着重要角色，对业务需求具有优先级把控作用，可将数字化系统更加立体，符合一线工作人员的实际需求，为公司业务提供有力支撑。

4、项目效益分析

本项目为信息化建设项目，不直接产生经济效益。

本项目建成后，将全面提升公司的信息化、数字化管理水平，有利于公司建立科学高效的运营管理模式，提升业务协同效应，降低业务运营成本，增强公司市场竞争力。

（二）直营城市公司人店规模提升项目

1、项目基本情况

为了稳固、扩大“三大经济圈”的市场占有率优势，公司将聚焦京津冀、长三角及粤港澳大湾区，进一步寻找具有经济持续增长及人口持续净流入的城市，不断开拓新城，并拟在现有城市通过直营业务模式扩大人店规模，发挥房客匹配区域的联动优势，巩固公司核心竞争力和行业地位。

2、项目的必要性分析

（1）行业竞争加剧，扩大人店规模有助于构筑经营护城河

中国房地产市场正在开始步入以存量房交易占主导规模的下半场，到2030年，中国房产经纪市场的规模将进一步增长，佣金规模接近万亿，具有巨大的成长空间。房屋交易是居民开支中占比最高的部分，存量房时代来临，房产交易从增量向存量转化，“居住服务”替代“地产开发”渐渐成为了市场主角，房产后端领域拥有巨大的市场潜能。当前，行业竞争呈现多样化，变革正在加速，但从交易增信、房客人的获取及保留、定价权力、抵抗市场波动等方面看，行业龙头企业将呈现竞争优势，行业集中度将进一步提高。从目前公司业务布局来看，公司在华北、华东及华南部分区域的市场占有率保持领先优势，但仍需进一步巩固和提升。由于房产为不动产，需在具备当地资源情形下方能满足购房需求，因此房产交易的强地域属性突出，公司有必要通过门店扩张强化已形成的房客资源、经纪人团队以及高市占率优势，持续构筑和加固经营护城河。

（2）规模扩张有助于释放公司内部张力，激发组织活力

历经多轮市场周期变化和行业格局演变，公司已搭建起覆盖房产交易全产业链的业务结构，拥有一支近5万人的优质经纪人队伍，并形成兼具专业、安全、高效的运营管理体系。公司的门店覆盖7万多个社区，目前公司系统在录房源量突破2，000万套，累计提供超1，000万人次交易服务，目前每年以超130万人次的速度递增。全国化布局的终端优势和多年经验积累沉淀的市场深耕优势为公司产业升级扩张、人店扩张提供了客观必要性。

3、项目的可行性分析

（1）巨大的市场规模为公司人店规模扩张提供了成长空间

2019年全国房产交易总额（含新房、存量房、房屋租赁）超22万亿元，其中半数规模是通过经纪机构销售与出租的。动态来看，近年中介销售与出租渗透率持续提升，带动该部分交易额持续扩张。从佣金收入来看，交易额扩张、佣金率改善下收入稳步增长。随着交易规模增长、渗透率及佣金率提升仍有空间，行业规模驱动因素仍在。新房方面，一二手联动价值日益增多，消费端出现一二手融合趋势，七成以上购房者同时考虑新房和二手房，相比新房代理，经纪机构庞大的渠道资源、更强的客户粘性，可更好满足居民房产配置及开发商快速周转去化需求。存量房方面，交易流程复杂、房源信息壁垒、中介服务水平提升等背景下，二手房渗透率仍有望进一步提升。对比美国存量房交易5%（2019年）佣金率，国内仍存在提升空间。

（2）行业格局分散，公司利用门店扩张有望赛道突围、胜出

由于行业整体发展迅速，同时兼具低门槛、强区域属性，行业格局呈现哑铃式结构，一端为小微中介，另一端为全国连锁品牌与区域龙头。根据前瞻网数据显示，70%小微中介完成了二手房市场50%以上交易额，品牌中介整体市占不足30%。在行业格局整体分散，规模扩张及竞争加剧情形下，房客源基础扎实、具备一定区域领先优势的主流企业有望同行业共成长、提升存量份额。公司作为业内打通了居住服务产业链上下游、具备全链条系统闭环服务能力的平台运营商，在线下门店、经纪人网络上相比其他地方性中小中介存在一定的竞争优势，在存量赛道市占率争夺中，公司利用门店扩张有望赛道突围、胜出。